L'amortissement Perissol est un dispositif fiscal qui permet aux particuliers (personnes physiques et associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés) qui investissent dans l'immobilier locatif neuf d'amortir jusqu'à 80% du prix d'acquisition sur une période de 24 ans.

Les propriétaires de logements neufs ou assimilés situés en France, acquis entre le 1^er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et qui s'engagent à donner en location pendant neuf ans, peuvent opter pour le régime de déduction de leurs revenus fonciers d'un amortissement au taux de 10% les quatre premières années puis de 2% les vingt années suivantes. Cette option est irrévocable. L'immeuble doit être donné en location nu à titre d'habitation, principale ou secondaire, pendant neuf ans (le propriétaire doit prendre un engagement en ce sens).

Lorsque l'option pour le régime d'amortissement a été exercée, le taux de déduction forfaitaire est définitivement réduit à 6% pour cet immeuble, et le plafond d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global est porté à 100.000 francs dès lors qu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel la déduction au titre de l'amortissement est pratiquée.

Pour permettre une transmission optimisée du bien acquis, le candidat à l'amortissement PERISSOL peut choisir d'associer ses enfants à une fructueuse opération de capitalisation. A cette fin, le démembrement de la propriété en usufruit et nue-propriété offre un effet de levier intéressant. Voici le montage que nous préconisons :

• Les parents font donation à leurs enfants des sommes nécessaires à l'acquisition de la nue-propriété de l'appartement neuf (prix et frais). Ils empruntent la somme nécessaire à l'acquisition de l'usufruit, à l'aide d'un emprunt in fine ou d'un emprunt amortissable. L'usufruit est stipulé réversible au décès du prémourant des époux.
• Les enfants constituent une SCI qui achète la nue-propriété de l'appartement. Parallèlement, les parents achètent l'usufruit du même appartement.
• Les parents bénéficient de l'amortissement calculé sur la base de la valeur en pleine propriété de l'immeuble.
• Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété de l'appartement, en franchise d'impôt de succession.
• Pour une meilleure compréhension du montage, nous développerons l'exemple suivant : Monsieur et Madame Moulin sont tous deux âgés de 55 ans (espérance de vie du survivant des époux : 30 ans). Ils disposent d'un apport personnel de 610.000 francs qu'ils souhaitent consacrer à l'acquisition d'un logement neuf dans le cadre du dispositif Perissol, pour un prix TTC de 1.000.000 francs. Ce logement, mis en location, permettra d'obtenir un revenu net avant impôts de 54.000 francs par ans (5,4% de rendement net). Monsieur et Madame Moulin ont deux enfants majeurs et fiscalement indépendants, qu'ils souhaitent associer à l'opération. La famille Moulin a finalisé cette opération au 1^er janvier 1997.

L’usufruit se définit comme l’addition de deux des trois composantes du droit de propriété. C’est le droit de jouir et de percevoir les revenus de l’immeuble dont la nue-propriété est détenue par une autre personne. L’usufruit est un droit viager ; il s’éteint au décès de son titulaire. L’usufruit ne permet que l’obtention d’un revenu. En étant titulaire de l’usufruit de l’immeuble acquis, l'usufruitier percevra les revenus de l’immeuble sa vie durant. Corrélativement, il supportera les frais et les charges du bien (En cas de démembrement de la propriété d’un immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l’usufruitier jouit seul des revenus de l’immeuble. A ce titre, l’usufruitier est tenu d’exécuter tous les travaux, à l’exception des travaux visés par l’article 606 du Code civil, qui sont supportés par le nu-propriétaire. Ce dernier ne supporte donc que les grosses réparations, c’est-à-dire des réparations touchant des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures en entier. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir d’un autre mode de répartition.). 

La nue-propriété désigne le droit réel du propriétaire d’un bien grevé d’usufruit. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire au décès de l’usufruitier ou plus généralement lors de l’extinction de l’usufruit. La nue-propriété est donc un placement à long terme ne générant aucun revenu dans un premier temps. En choisissant de donner la seule nue-propriété de l’appartement, les enfants de Monsieur et Madame Moulin, au décès de leur partent, bénéficient d’une plus-value certaine représentée par l’extinction du droit d’usufruit, et d’une plus-value éventuelle qui dépend de la revalorisation de la pleine propriété.  

L’article 762 du Code Général des Impôts définit la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété. Le domaine d’application de ce barème est strictement défini par la loi. D'une part, il n‘est opposable qu’à l’administration fiscale, et d'autre part, il n’a que pour seul objet de liquider les droits de mutation dus à l’occasion de successions ou de donations. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est donnée par une quote-part de la valeur de la pleine propriété. Ce barème est fonction de l’âge de l’usufruitier. Il est reproduit ci-après :
 

 Etant donné l'âge des époux Moulin (55 ans), la valeur fiscale de l'usufruit est de 3/10èmes de la valeur de la toute propriété, soit 300.000 francs. Or, la valeur fiscale de cet usufruit est très inférieure à celle donnée par une évaluation économique ce droit. La valeur économique de la nue-propriété est la valeur de la pleine propriété dans 30 ans, actualisée à la date d’aujourd’hui, en fonction du taux de rentabilité du bien. Sur le marché locatif, cet appartement a une rentabilité nette d'environ 5,4% par ans.

On a donc : Valeur NP = 1.000.000 : (1+ 0,054)³⁰ = 230.000 francs (soit environ 23% de la valeur de la pleine propriété).
La valeur de l’usufruit est donnée par la différence entre la valeur de la nue-propriété et de la pleine propriété : Valeur U = 1.000.000 - 230.000 = 770.000 francs (soit environ 77% de la valeur de la pleine propriété). Ainsi, les valeurs fiscales et financières de l’usufruit et de la nue-propriété de l’immeuble s’établissent à : 

 
L’utilisation de l’évaluation économique permet donc de maximiser la valeur de l’usufruit (acquis par les parents) et de minimiser la valeur de la nue-propriété (acquise par les enfants à l'aide d'une donation de somme d'argent). Dans une telle perspective, il est possible de s’affranchir du barème de l’article 762 du Code Général des Impôts, à la condition d’éviter les mutations à titre gratuit et de ne recourir qu’aux mutations à titre onéreux. Dans cette perspective, le recours à la société civile permet de s'affranchir du barème de l’article 762 du Code Général des Impôts. Ce point sera réexaminé ci-après.
 

La donation aux enfants porte sur environ 250.000 francs pour les deux enfants : 230.000 (prix de l'usufruit) + 6.900 (quote part de frais d'acquisition) + 13.000 (frais de constitution de la société) = 250.000 francs

Cette donation prend la forme d'un don manuel, déclarée à l'administration fiscale sur un imprimé ad hoc. La donation est exonérée de droits de mutation à titre gratuit, car elle n'excède pas les abattements en ligne directe. Il est préférable de révéler cette donation manuelle à l'administration fiscale, car au bout de dix ans, les abattements et les basses tranches du barème sont à nouveau applicables aux mutations à titre gratuit. 

Le recours à la société civile permet à la fois d’éviter l’application du barème de l’article 762 du Code Général des Impôts, et l’application de la présomption de fraude de l’article 751 du même code.

* Article 762 CGI : Le barème fiscal de l’article 762 Code Général des Impôts est inapplicable, car les droits démembrés n’ont pas fait l’objet d’une mutation à titre gratuit. En effet, le démembrement de la propriété résulte d'une acquisition conjointe par les parents et les enfants, pour les uns de l'usufruit, et pour les autres de la nue-propriété.

* Article 751 CGI : La réunion de l’usufruit à la nue-propriété, au décès de l’usufruitier, ne donne, en principe, ouverture à aucun impôt (Art. 1133 CGI). Cependant, l’article 751 du Code Général des Impôts réduit la portée de l’article 1133, en édictant dans certaines hypothèses une présomption de fraude : Si un bien mobilier ou immobilier a fait l’objet d’un démembrement (autrement que par donation avec réserve d’usufruit au profit du donateur) ce bien est considéré, exclusivement sur le plan fiscal, comme dépendant en pleine propriété de la succession de l’usufruitier et légué au nu-propriétaire. Celui-ci doit alors payer les droits de succession sur la valeur en pleine propriété du bien (Article 751 CGI : " Sont réputés, au point de vue fiscal faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès... ")
L’article 751 Code Général des Impôts est également inapplicable, car la nue-propriété n’est pas détenue par un héritier présomptif, mais par une société civile. C’est ce que confirme une réponse ministérielle (Rép Min JOAN Questions 22 février 1993, JCP 1993 éd N Prat 2689 P376) : " L’acquisition d’un bien pour l’usufruit par les parents et pour la nue-propriété par une société civile dont les associés sont les enfants ne tombe pas sous le coup de la présomption de l’article 751 du Code Général des Impôts, sous réserve de la mise en oeuvre de la procédure de répression des abus de droits (Article 64 LPF). " 

* La justification du montage au regard de l’abus de droit : La constitution d’une telle société n’est critiquable sur le terrain de l’abus de droit que si le désir d’éluder l’impôt est le seul motif du montage. Or, le recours à une structure telle que la société civile pour détenir un patrimoine répond à de nombreuses préoccupations. Quand il y a plusieurs donataires, et que le bien acquis n’est pas partageable en nature, l’existence de la société civile se justifie par la volonté d’organiser de façon durable l’indivision aussi bien du vivant de l’usufruitier qu’après son décès. Cette seule raison suffit à écarter l’abus de droit.
Cependant, on ne saurait trop insister sur la nécessité pour les associés de faire vivre la société. Une fois créée, la société civile est un être juridique doté d’une vie autonome. Il faut donc faire vivre cette société en respectant scrupuleusement les rituels de cette vie juridique. L’idéal est de confier cette tâche à un conseil extérieur qui veillera à l’organisation des assemblées annuelles et tiendra la minute des délibérations. De la même façon, le gérant devra tenir une comptabilité avec notamment des comptes de trésorerie spécifiques. A défaut, la société civile risque d’être contestée dans son existence même, c’est-à-dire considérée comme fictive. Par cette simple constatation l’abus de droit sera alors caractérisé.

Les enfants constituent entre eux une société ayant pour objet l'acquisition et la gestion de l'immeuble acheté. Cette société civile immobilière peut être constituée sous seing privé ou par acte authentique. Le coût de la constitution d'une telle société ressort à environ 13.000 francs (10.000 francs à 15.000 francs selon les cas).

L'acquisition de logement neuf est faite par acte notarié. Monsieur et Madame MOULIN achètent l'usufruit, la SCI achète la nue-propriété. Les frais sont partagés entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, de la façon suivante :
. Pour le nu-propriétaire : 6.900 francs (Total : 230.000 + 6.900 = 236.900 francs).
. Pour l'usufruitier : 23.100 francs. (Total : 770.000 + 23.100 = 793.100 francs).
. Pour financer l'acquisition, l'usufruitier emprunte in fine 800.000 francs au taux de 6,00% assurance comprise. Parallèlement, le reliquat d'apport personnel est placé sur un support de capitalisation. En l'état actuel de la législation fiscale, le meilleur support de capitalisation nous paraît être un contrat d'assurance-vie.

Pour financer l'acquisition envisagée, on peut utiliser :

* Soit le crédit à taux fixe avec amortissement progressif du capital (c'est le "crédit amortissable") : Toutes les échéances sont constantes et comprennent une partie d'intérêts et une partie de capital. Au début, l'échéance comprends beaucoup d'intérêts et peut de capital et, au fur et à mesure du temps, elle comprend de moins en mois d'intérêts et de plus en plus de remboursement de capital. Le recours à ce mode de financement ne comporte qu'une seule indication : quand il n'y a pas de possibilité de déduction des intérêts (résidence secondaire) ou si peut (résidence principale). Il va de soi que, dans ces deux cas où l'on ne peut pas déduire à plein, il n'y a aucun intérêt à fabriquer des intérêts. Dès lors que l'on procède à l'achat d'un bien immobilier à usage locatif, le crédit amortissable comporte des faiblesses :
- Déduction des intérêts : La déduction des intérêts diminue d'année en années. La défiscalisation devient, avec le temps, de moins en moins efficace, alors que les revenus augmentent en francs courants.
- Possibilité d'emprunt : Les sommes empruntées sont très limitées, car les échéances sont lourdes à assumer du fait qu'elles comprennent le remboursement échelonné du capital
- Décès de l'emprunteur avant le terme du crédit : L'assurance-décès ne paie que la partie du capital restant due (et non encore remboursée au moment du décès de l'emprunteur).

* Soit le crédit à taux fixe avec remboursement du capital à terme fixé d'avance (nous l'appellerons le crédit à terme ou le crédit in fine) : Son mécanisme est très simple. On rembourse tout le capital emprunté en une seule fois, au terme. Entre-temps, on paie les intérêts. Ces derniers sont constants, puisque l'on reste en permanence débiteur de la totalité de la somme empruntée. Les avantages de ce crédit, par rapport au crédit amortissable sont multiples, dès lors que l'on s'adresse à lui pour financer un achat qui va produire des revenus :
- Déduction des intérêts : La déduction des intérêts est constante et maximale. L'opération est d'autant plus intéressante que l'on est soumis à la plus haute tranche d'imposition.
- Possibilité d'emprunt : Les sommes empruntées sont plus importantes, du fait que chaque échéance ne comprend que le paiement des intérêts. On peut emprunter plus que dans un crédit amortissable. L'effet de levier est optimal tant sur le plan de la trésorerie que du résultat financier.
- Décès de l'emprunteur avant le terme du crédit : L'assurance-décès paie le capital dû, c'est-à-dire le capital emprunté.
- Support de capitalisation : La plupart du temps, les modalités de remboursement du capital emprunté in fine sont organisées dès le départ, par le placement sur un support de capitalisation fiscalement intéressant (assurance-vie, PEA, PEP …), de tout ou partie de l'apport personnel de l'emprunteur. En adossant l'emprunt in fine à un support de capitalisation tel que l'assurance-vie, on capitalise d'une main, en exonération d'impôt sur les revenus et de droits de succession, tandis que de l'autre, on défiscalise la quasi-totalité des revenus fonciers, à l'aide des intérêts acquittés.

Année considérée	Revenus nets de charges	Déduction forfaitaire de 6%	Intérêts déductibles	Amortissement PERISSOL	Déduction sur le revenu global	Déficit foncier reportable			Revenus fonciers imposables			Revenu net après déduction des intérêts		Economie d'impôt (52%)
1997	50 000	3 000	48000	103000	100 000	-4 000			0			2 000		76 440
1998	50 500	3 030	48000	103000	100 000	-7 530			0			2 500		76 684
1999	51 005	3 060	48000	103000	100 000	-10 585			0			3 005		76 931
2000	51 515	3 091	48000	103000	100 000	-13 161			0			3 515		77 181
2001	52 030	3 122	48000	20600	20 600	-12 253			0			4 030		36 144
2002	52 551	3 153	48000	20600	20 600	-10 855			0			4 551		36 399
2003	53 076	3 185	48000	20600	20 600	-8 964			0			5 076		36 656
2004	53 607	3 216	48000	20600	20 600	-6 573			0			5 607		36 915
2005	54 143	3 249	48000	20600	20 600	-3 679			0			6 143		37 177
2006	54 684	3 281	48000	20600	20 600	-276			0			6 684		37 442
2007	55 231	3 314	48000	20600	16 959	0			0			7 231		35 816
2008	55 783	3 347	48000	20600	16 164	0			0			7 783		35 672
2009	56 341	3 380	48000	20600	15 639	0			0			8 341		35 672
2010	56 905	3 414	48000	20600	15 110	0			0			8 905		35 672
2011	57 474	3 448	48000	20600	14 575	0			0			9 474		35 672
2012	58 048	3 483	0	20600	0	0			33 966			58 048		10 712
2013	58 629	3 518	0	20600	0	0			34 511			58 629		10 712
2014	59 215	3 553	0	20600	0	0			35 062			59 215		10 712
2015	59 807	3 588	0	20600	0	0			35 619			59 807		10 712
2016	60 405	3 624	0	20600	0	0			36 181			60 405		10 712
2017	61 010	3 661	0	20600	0	0			36 749			61 010		10 712
2018	61 620	3 697	0	20600	0	0			37 322			61 620		10 712
2019	62 236	3 734	0	20600	0	0			37 902			62 236		10 712
2020	62 858	3 771	0	20600	0	0			38 487			62 858		10 712
TOTAL (francs courants)														802 880

Grâce à l'emprunt in fine, l'économie d'impôt est importante. Si l'on suppose que la famille revend le bien acquis au prix de 1.250.000 francs (revalorisation annuelle de 1,5%) et que le contrat d'assurance-vie capitalise au taux de 5,5% (après CSG et RDS), sur une durée de 15 ans ( 360.000 x (1 + 0,055)¹⁵ = 803.691 francs), et sert au remboursement du capital au bout de 15 ans. On peut établir, sur 15 ans, le diagramme de flux suivant : 

Etant donné le diagramme qui précède, le taux de rentabilité interne du placement (TRI) ressort à environ 12,42% net d'impôt.

* La renonciation par les parents à leur usufruit : Les parents ont la possibilité de renoncer à leur usufruit. Cette renonciation peut être une opération intéressante si elle intervient après le 70^ème anniversaire des époux MOULIN, car elle sera taxée aux droits de mutation à titre gratuit sur la valeur de l'usufruit, évalué en application de l'article 762 CGI au10ème de la valeur de la pleine propriété. Dans une telle hypothèse, les enfants bénéficient pour leur compte de l'amortissement PERISSOL.

* L'extinction de l'usufruit par suite du décès des parents : Au décès de Monsieur et Madame MOULIN, c'est l'article 1133 du CGI, et non l'article 751 CGI qui s'applique. L'économie d'impôt de mutation peut être chiffrée à environ 20% de la valeur du bien acquis de cette manière.

* La revente par les enfants de la pleine propriété de l'immeuble : Sauf application d’un régime d’exonération particulier, la plus value liée à la revente de cet immeuble est taxable. En cas de vente de la pleine propriété de l’immeuble par la société civile immobilière, le prix d’acquisition à prendre en compte pour le calcul de l’impôt de plus-value, n’est autre que la valeur actualisée de la seule nue-propriété. En conséquence, si la vente intervient moins de 22 ans après l’acquisition, la plus-value taxable pourra être importante. En effet, le prix d’acquisition pris en compte dans le calcul ne représente que 66,60% de la valeur de la toute propriété. En cas de cession des parts de la société civile immobilière par les associés, la plus-value est constituée par la différence entre le prix de vente des parts (égal à la valeur de l’immeuble) et la valeur actualisée du nominal des parts. Pour éviter que la plus-value ne soit encore plus élevée, on veillera à ce que le montant du capital de la société civile immobilière à constituer, corresponde à la valeur de la nue-propriété de l’immeuble.
 

"Investissement locatif : loi Perissol, démembrement de propriété et transmission", Les Echos Patrimoine, page 46, vendredi 16 et 17 mai 1997.